住宅ローンの選び方ガイド｜金利タイプ・控除・見直しまで一気に整理

銀行の窓口では、「住宅ローンは変動金利と固定金利、結局どちらがいいのでしょうか」というご相談を数えきれないほど伺いました。

金利タイプによって毎月の返済額や将来の見通しが変わるため、迷う方が多いのも当然ではないでしょうか。

この記事では、住宅ローンの基本的な仕組みから、金利タイプの選び方、年収に対する借入額の目安、住宅ローン控除といった使える制度、そして借入後に見直しを考えるタイミングまで、住宅ローンを検討し始めた方が最初に押さえておきたいポイントを一つずつ整理していきます。

特定の金融機関や商品をおすすめするものではなく、判断材料を整理する内容としてお読みいただければと思います。

中本 智恵

銀行の窓口に立っていた頃、住宅ローンの金利タイプで悩まれるご相談を、数えきれないほど伺ってきました。この記事では、変動・固定金利それぞれの特徴や近年の選択割合、年収に対する借入額の目安、住宅ローン控除などの制度、そして借入後に見直しを考えるタイミングまで、住宅ローンを検討し始めた方が最初に押さえておきたいポイントを一つずつ整理してご紹介しています。判断材料の一つとしてお読みいただければと思います。

そもそも住宅ローンとは？金利タイプ3種類の基本

住宅ローンは、民間の金融機関や『フラット35』（住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する全期間固定金利型の住宅ローン）などから、住宅の購入・建築資金を借り入れる制度です。金利タイプは、大きく次の3種類に分かれます。

• 変動金利型：市場の金利動向に応じて、返済期間中に金利が見直されるタイプ
• 全期間固定金利型：借入時から完済まで金利が変わらないタイプ（『フラット35』が代表例）
• 固定期間選択型：一定期間（3年・5年・10年など）だけ金利を固定し、その後は変動型か再度固定を選ぶタイプ

返済方法にも「元利均等返済（毎月の返済額が一定になる方式）」と「元金均等返済（毎月の返済額が徐々に減っていく方式）」があり、金利タイプと組み合わせて選ぶことになります。

また、多くの住宅ローンには『団体信用生命保険』（団信、契約者が死亡・高度障害になった際にローン残高が保険金で完済される仕組み）が付帯しており、保障内容によって金利に差がつくこともあります。

変動金利と固定金利、結局どちらを選ぶべき？

窓口でも同様のご相談をよくいただきましたが、この問いに「絶対にこちらが正解」という答えはありません。それぞれの特徴を整理すると、次のようになります。

変動金利型と全期間固定金利型の違いを整理

住宅金融支援機構の調査によると、2026年1月時点の調査では、実際に契約された住宅ローンのうち「変動型」が75.0%を占め、前回（2025年4月）調査から4.0ポイント減少した一方、「固定期間選択型」は14.9%（同2.7ポイント増）、「全期間固定型」は10.1%（同1.3ポイント増）となっています。

【住宅ローン】利用した金利タイプの割合推移表

同調査では、今後1年間の金利見通しについて「現状よりも上昇する」と回答した利用者が73.7%（前回調査より8.0ポイント増）となっており、金利上昇を見据えた動きが強まっている点も参考になります。

なお、変動金利型を選ぶ場合は「5年ルール」や「125%ルール」と呼ばれる返済額の上限設定の仕組みを理解しておくことが大切です。

変動金利の5年ルールについては、返済額が変わらない期間中に金利や未払利息がどう動くのかも含めて別記事で詳しく解説しています。

年収に対する借入額の目安はどのくらい？

借入可能額は金融機関の審査基準によって異なりますが、一般的には「年間の返済額が年収の25〜35%程度に収まるかどうか」が一つの目安とされています。

ただし、これは審査上の目安であり、実際に無理なく返済を続けられる金額とは必ずしも一致しません。

• 借入額の検討：年収・毎月の生活費・将来のライフイベント（教育費等）を踏まえて設定
• 返済期間の検討：完済時の年齢（一般的に80歳未満が目安）も踏まえて設定
• 諸費用の確認：借入時の事務手数料・保証料・登記費用等（借入額の3〜10%程度が目安、金融機関・条件により異なる）

具体的な借入可能額のシミュレーションは、各金融機関や『フラット35』の公式サイトで提供されている返済額シミュレーションツールを使うと、条件を入れた上での目安を確認できます。

ご自身の家計に合った借入額かどうかは、金融機関の窓口やファイナンシャルプランナーに相談しながら検討することをおすすめします。