変動金利の5年ルールとは？仕組みとメリット・デメリットを解説

「変動金利は5年ルールがあるから、金利が上がっても急に返済額が増える心配はない」——そう聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

一方で、「5年ルールには落とし穴がある」という声も見かけ、本当のところどうなのか気になっている方もいらっしゃるかもしれません。

この記事では、変動金利型の住宅ローンに多く採用されている「5年ルール」と「125%ルール」について、その仕組みとメリット・デメリット、そして知っておきたい注意点を整理します。

中本 智恵

銀行の窓口で住宅ローンのご相談を数多くお受けしてきたなかでも、『変動金利は5年ルールがあるから安心』という言葉だけが独り歩きしているケースをよく見かけます。今回の記事では、5年ルール・125%ルールが実際に何を固定し、何を固定していないのかを整理しました。未払利息など見落とされがちな注意点もあわせてご紹介していますので、ぜひ最後までご確認いただけたらと思います。

5年ルールとは？何がどう「固定」されるのか

まず押さえておきたいのが、5年ルールで固定されるのは「毎月の返済額」であり、「金利」そのものではないという点です。

三菱UFJ銀行「住宅ローンの5年ルール・125%ルールについて知りたい。」によると、変動金利かつ元利均等返済（毎月の返済額が一定になる返済方式）の住宅ローンでは、返済額は5年ごとに見直され、金利が変更になっても次回の見直しまで返済額は変わらないとされています。

つまり、金利が上がっても、毎月の返済額自体は5年間据え置かれる一方で、その内訳（元金に充てられる部分と利息に充てられる部分の割合）は変わっていく、ということです。

なお、このルールが適用されるのは、元金均等返済（毎月の元金返済額が一定になる方式）や、固定金利を選んでいる場合には対象外です。ご自身の返済方式がどちらに当たるか、契約時の書類で確認しておくとよいでしょう。

125%ルールとは？返済額の急増を防ぐ仕組み

5年ルールとセットで語られることが多いのが「125%ルール」です。

楽天銀行の説明によると、5年ごとに返済額を見直す際、新しい返済額は見直し前の返済額の125%（1.25倍）を超えないようにするという上限が設けられています。

たとえば、これまでの月々の返済額が10万円だった場合、5年後の見直しでどれだけ金利が上昇していても、新しい返済額は12万5000円を超えることはない、という計算になります（あくまで仕組みの説明であり、実際の金額は借入条件によって異なります）。

急激な金利上昇があっても家計への影響を一定に抑えられる点は、多くの方にとって安心材料と言えるでしょう。

具体例で仕組みを整理してみると

言葉だけだとイメージしづらいので、簡単な例で流れを図で整理してみましょう。以下はあくまで仕組みを説明するための試算例であり、実際の返済額とは異なります。

5年ルール＆125%ルールがある場合のイメージ

このように、5年ルールは「金利が上がった分をいったん据え置く」仕組みであって、「金利が上がった分がなくなる」わけではありません。

据え置かれている間の差額は、後述する未払利息という形で残ることもある点をあわせて押さえておきたいところです。