【宅建士監修】重要事項説明とは？賃貸契約前に聞いておきたい内容と確認のコツ

賃貸物件を気に入って申し込みをしたあと、不動産会社から「重要事項説明を行います」と案内されて、戸惑った経験はないでしょうか。専門用語が並ぶ書面を前に、何をどこまで聞けばよいのか分からず、そのまま進めてしまう方も少なくありません。

重要事項説明（重説）は、契約を結ぶかどうかを最終判断するための大切な機会です。

この記事では、重要事項説明の位置づけと流れ、賃貸で説明される主な項目、当日に確認したいポイント、オンラインで受ける場合の条件を、2026年10月時点の制度に基づいて整理します。

なお、個別の契約内容が適切かどうかの判断は、記事では行えません。ご不明な点は、説明をする宅地建物取引士や各都道府県の宅建業担当窓口などにご確認ください。

川崎 瑞季

賃貸物件の契約では、私のように宅地建物取引士の資格を持った人が、必ず重要事項説明（重説）を行います。重要事項説明は、単なる形式的な読み合わせではなく、契約前に「この条件で本当に借りてよいか」を確認できる最後の大事な場面です。

入居後のトラブルは、敷金精算・解約予告・特約・設備不良・禁止事項など、重説で確認できた内容に関係していることが少なくありません。話を聞くだけの時間と思わず、慎重に確認してくださいね。

重要事項説明とは？宅地建物取引業法35条に基づく「契約前の説明」

重要事項説明とは、物件の権利関係や契約条件など、借りる側が判断するうえで重要な事項を、契約の前に説明する手続きです。

宅地建物取引業法35条1項は、宅地建物取引業者に対し、貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、重要事項を記載した書面を交付して説明させることを求めています。この書面は、条文の番号から「35条書面」と呼ばれます。

ポイントは次の3つです。

• 説明の時期：契約が成立するまでの間（35条1項）
• 説明する人：宅地建物取引士（35条1項）。説明の際は、宅地建物取引士証の提示が必要です（35条4項）
• 書面：宅地建物取引士が記名した書面を交付します（35条5項）

川崎 瑞季

賃貸契約で重要事項説明を行う宅地建物取引士（宅建士）は、宅地建物取引業法という法律に定められている有資格者です。宅地建物取引士になるには契約や法律に関する試験に合格しなければならず、合格率は2割以下。私も実際に受けていますが、割と落ちることも多い難しめの試験になります。

その勉強の中で、宅建士の業務の中で一番大切なのは重説、と言われることがあります。実際、重要事項説明は宅建士にしかできない業務（独占業務）なので、重説に一番詳しいのは宅建士、と言えるかもしれません。

もしも宅建士の免許を見せず重要事項説明に入る不動産会社があれば、法律違反の可能性がかなり高いので要注意です。

契約書（37条書面）とはどう違うのか

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重要事項説明書（35条書面）と契約書は、役割も交付の時期も異なります。重説は「契約するかどうかを判断するための説明」で、契約前に行われます。

一方、契約が成立したときには、宅地建物取引業法37条に基づく書面（いわゆる契約書面）が別に交付されます。貸借の場合の記載事項は37条2項に定められています。

重説の段階では、まだ契約は結ばれていません。内容に納得できなければ、契約を見送る選択肢もあります。契約書の読み方や入居審査については、当サイトの別の記事もあわせてご覧ください。

賃貸の重要事項説明の流れと所要時間

賃貸の場合、一般的には次のような順序で進みます。所要時間は物件や契約内容によって異なり、公的な目安は確認できていないため、時間に余裕のある日程を選ぶと安心です。

1. 重要事項説明書を事前に受け取る（可能な場合）
2. 説明の冒頭で、宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示する
3. 宅地建物取引士が書面に沿って項目を説明する
4. 質疑応答で、分からない点を確認する
5. 内容に納得できたら、契約書への署名など契約手続きに進む

宅地建物取引業法35条4項により、宅地建物取引士は、説明の際に宅地建物取引士証を提示しなければなりません。提示されなかったと感じたら、遠慮なく確認して構いません。

書面を事前に受け取れるかどうかは、申し込みの段階で不動産会社に相談してみましょう。

賃貸で説明される主な項目と、見ておきたいポイント

宅地建物取引業法35条1項では、主に次の項目が説明事項になっています。

• 登記された権利の内容
• 法令上の制限（都市計画法・建築基準法など）
• 飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況
• 代金・借賃など以外に授受される金銭の額と目的
• 契約の解除
• 損害賠償額の予定または違約金

なお、建物の賃貸の場合、法令上の制限は新住宅市街地開発法など一部の法律に基づくものに限られます（同法施行令3条3項）。売買のように、都市計画法や建築基準法の制限まで説明されるわけではありません。

さらに、同法施行規則（16条の4の3）では、建物の貸借について次の項目も説明事項にしています。

• 台所・浴室・便所などの設備の整備状況
• 契約期間と更新に関する事項
• 定期建物賃貸借に該当する場合はその旨
• 用途その他の利用制限
• 敷金などの精算に関する事項
• 管理の委託先

なお、分譲マンションの一室など区分所有建物を借りる場合、利用制限と管理の委託先は、同法35条1項6号と施行規則16条の2に基づいて説明されます。

実際の書面で、特に確認したい項目を整理します。

川崎 瑞季

賃貸の重説では、ついつい家賃や初期費用など費用面だけに目が行きがちですが、トラブルにつながり安いのは退去と禁止事項に関する項目です。

たとえば、ペット不可、楽器不可、事務所利用不可、短期解約違約金、ハウスクリーニング費用、鍵交換費用の発生などは、後から「聞いていなかった」となりやすい項目です。特約欄は小さく、読みにくいこともあるのですが読み飛ばさず、通常の負担と何が違うのかを確認しましょう。

確認したい項目チェックリスト

• 契約期間と更新：期間はいつまでか、更新の方法と更新時に費用が発生するか
• 定期借家（定期建物賃貸借）かどうか：該当する場合はその旨が説明されます。定期借家は契約の更新がないため、期間満了後も住み続けたい場合は再契約できるかを確認
• 敷金などの精算：預けるお金の額、退去時に何が差し引かれうるか、精算の時期
• 契約の解除：借りる側から解約する場合の予告期間と、違約金の有無
• 損害賠償額の予定・違約金：どのような場合にいくらが定められているか
• 利用制限：ペット・楽器・事務所使用・同居人の人数などの制限
• 設備の整備状況：電気・ガス・水道・排水の状況、台所・浴室・便所などの設備の状況、設備の故障時の対応窓口
• 賃料以外に支払うお金：管理費・共益費・礼金など、金額と使いみち
• 管理の委託先：トラブル時の連絡先はどこか
• 特約事項：原状回復や退去時の費用負担など、通常の取り決めと異なる点はないか
• 水害ハザードマップ上の所在地：後述

「特約」とは、通常の取り決めに追加される個別の約束事です。内容によっては借りる側の負担が大きくなる場合もあるため、書面のどこに書かれているか、なぜ必要なのかを、契約前に質問しておくと安心です。

【2020年8月から】水害ハザードマップ上の物件の所在地も説明される

国土交通省によると、宅地建物取引業法施行規則の改正により、2020年8月28日から、重要事項説明で、水防法に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を説明することが義務づけられました。

同省は、ハザードマップを提示して対象物件のおおよその位置を示すことなどを求めています。また、対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認しないよう配慮することも示しています。

説明を受けるときは、次の点を意識してみてください。

• 洪水・雨水出水・高潮のハザードマップが示されているか
• 物件のおおよその位置を確認できたか（避難所の位置は示されない場合もあるため、あわせて自分でも確認しておくと安心です）
• 浸水想定区域の外であっても、水害の可能性が全くないわけではないこと
• 市町村がハザードマップを作成・公表していない場合は、「提示すべきハザードマップがない」旨の説明になること

川崎 瑞季

最近はこれまでになかったような豪雨も多く、ハザードマップの重要性はかなり高くなっています。私も関東に住んでおり、豪雨から一週間以上経っても冠水したままの道路を見て驚きました。

ハザードマップの説明では、「浸水想定区域に入っているかどうか」だけを確認すれば十分、というものではありません。国土交通省は、重要事項説明で水害ハザードマップ上の対象物件の所在地を説明することを義務化していますが、浸水想定区域外だから水害リスクがゼロ、というわけではありません。

特に豪雨の場合、ハザードマップ的に大丈夫でも、周りと比べて少しでも土地が低い場所であれば雨水が流れ込んできて冠水する恐れがあります。実際に行ってみて、周りの土地の高さも確認してみてください。

オンラインで受ける「IT重説」の条件と書面の電子化

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遠方の物件を契約する場合などは、テレビ会議などを使って自宅から説明を受けられる「IT重説」が選択肢になります。

国土交通省によると、賃貸取引に係るIT重説は、2017年10月1日から本格運用が始まりました。一定の要件を満たす場合に限り、対面による説明と同様に扱われます。

同省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、主な要件として次の内容が示されています。

• 映像を見ることができ、音声を聞き取れ、双方向でやり取りできる環境で行うこと
• 宅地建物取引士が記名した重要事項説明書と添付書類を、あらかじめ相手方に交付（電磁的方法による提供を含む）しておくこと
• 説明の開始前に、書類を見ながら説明を受けられる状態か、映像・音声に問題がないかを確認すること
• 宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示し、相手方が画面上で確認できたことを確かめること

また、2022年5月18日からは、国土交通省によると、重要事項説明書や契約締結時書面などを、相手方の承諾を得たうえで電磁的方法で提供できるようになりました。電子メールやWebページからのダウンロードなどの方法です。同時に、宅地建物取引士の押印は廃止されています。

電子化に同意するかどうかは、内容を理解したうえで判断してください。

説明を受けたあとに分からない点が出たら

後から疑問が浮かんだ場合は、次のように進めてみてください。

1. 疑問点を書き出し、書面の該当箇所に印をつける
2. 契約書に署名・押印する前に、不動産会社へ質問する
3. 回答は、可能であればメールなど記録に残る形でもらう
4. 納得できないまま、期限を理由に契約を急がない

説明内容に疑問がある場合は、まず不動産会社に確認しましょう。

宅地建物取引業法に違反している疑いがあるときは、その業者に免許を出した行政庁（都道府県知事免許の業者なら各都道府県の宅建業担当課、国土交通大臣免許の業者なら地方整備局など）に情報提供できます。

ただし、行政庁は業者との個別のトラブルの解決や仲裁には対応していない場合があります。契約をめぐるトラブルの相談先としては、不動産適正取引推進機構の電話相談や消費者ホットライン（188）、弁護士などの専門家もあります。

まとめ：重要事項説明は「納得して契約するための時間」

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重要事項説明の要点を整理しました。

• 重説は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が書面を交付して行う説明です（宅地建物取引業法35条1項）
• 説明の際は、宅地建物取引士証の提示と、宅地建物取引士による書面への記名が必要です
• 賃貸では、契約期間・更新、敷金などの精算、解除、利用制限、水害ハザードマップ上の所在地などを確認します
• オンライン（IT重説）や電子書面は、国土交通省が示す条件のもとで利用できます

ご自身の状況に合わせて、無理のない範囲で確認し、分からない点は契約前に質問してみてください。

川崎 瑞季

重要事項説明は、専門用語が多く、短時間で理解するにはかなり負担が大きい手続きです。だからこそ、事前に書面を受け取れるか確認し、気になる点に印を付けておきましょう。契約を急かされても、その場で分からない点が残るなら、「確認してから回答します」と答えてくださいね。

ご利用にあたっての注意

本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の商品・サービス・業者の購入や契約を推奨・勧誘するものではありません。

記載の制度は2026年11月時点のものです。法令や運用は改正される場合があり、地域・物件・契約内容により異なります。最新の情報や個別のご事情については、国土交通省などの公式情報の確認および専門家（宅地建物取引士・弁護士・各都道府県の宅建業担当窓口 等）へのご相談のうえ、ご自身の判断で行ってください。

参考情報

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行令」
• 国土交通省「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」
• 国土交通省「平成２９年１０月１日より賃貸取引に係るＩＴ重説の本格運用を開始」
• 国土交通省「ＩＴ重説本格運用（平成２９年度～）」
• 国土交通省「不動産取引時の書面が電子書面で提供できるようになります」
• 国土交通省「ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について」
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」