【宅建士監修】賃貸の更新料はいつ・いくら払う？相場と「高すぎる」と感じたときの考え方｜LIMO＆ホーム

この記事はここがポイント

賃貸更新料は、平成23年最高裁判決で原則有効とされた、契約書明記の高額すぎない特約
支払い時期は契約書で定められ、相場は家賃の0～2か月分目安
更新料の他、火災保険・保証料等も発生し、高額と感じたら契約確認や専門機関へ相談

賃貸契約の更新時期が近づくと、「更新料」という通知を見て戸惑った経験はありませんか。

家賃とは別に発生する費用のため、いつ・いくら払えばよいのか、そもそもなぜ支払う必要があるのか、疑問に感じる方は少なくありません。

そこで今回は、賃貸物件の更新料について、支払い時期や相場の目安、法的な位置づけ、そして「高すぎる」と感じたときの考え方を、公的資料や判例をもとに整理。

宅地建物取引士の資格を持ち、不動産・金融分野で7年にわたって取材・執筆を続けてきたライターに話を伺っていきます。

契約内容は物件・貸主ごとに異なるため、あくまで一般的な考え方の整理としてご参考にしてください。

川崎瑞季

更新料はまとまった金額になるため、負担感がかなり大きく感じられるケースは多いでしょう。ただし、契約書に更新料の支払いが明記されている場合、原則として契約内容に従う必要があります。

更新時期が近づいてから慌てないためにも、入居時点で更新料の有無、金額、更新事務手数料や保証会社更新料の有無までしっかりと確認しておくことが大切です。

更新料とは何か

更新料とは、賃貸借契約を更新する際に、借主が貸主に対して支払う金銭のことです。すべての賃貸借契約に一律に発生するものではなく、契約書に更新料の定めがある場合に発生する「特約」の一つとされています。

そのため、まずは自分の契約書に更新料に関する条項があるか、あるとすればどのような金額・支払い時期が定められているかを確認することが基本になります。

川崎瑞季

更新料がいくらなのか、どのくらいかかるのかは契約により異なります。更新料が全くかからない物件もあれば、家賃2か月分という物件もあるので、まずは自分が住んでいるor住む予定の物件の契約書をチェックしてください。

更新料はいつ払うのか

更新料の支払い時期は、契約書の記載によって定められます。一般的には、契約の更新日（多くは契約期間満了日の前後）までに支払うケースが多く見られますが、物件や管理会社によって具体的な期限は異なります。

更新の通知は、契約満了の1〜3か月程度前に届くことが多いとされていますが、これも契約書や管理会社の運用によって幅があります。通知が届いたら、支払期限と金額を契約書の条項と照らし合わせて確認しておくと安心です。

更新料の相場はどのくらいか

更新料の金額は「家賃の1か月分」とされることが多いといわれていますが、これはあくまで一般的な目安であり、地域や物件、契約内容によって幅があります。更新料を設定していない物件や、契約書上「更新料なし」と明記されている物件も存在します。

相場の目安（あくまで一般的な傾向）

更新料：家賃のおよそ0〜2か月分程度（物件・契約による）
更新事務手数料：管理会社によって別途設定される場合がある

全国一律の相場というものは存在しないため、契約時・更新時には必ず契約書の記載金額を確認することが実用的です。

川崎瑞季

もちろん物件によりますが、首都圏の物件では家賃1か月分程度の更新料がかかるのが一般的です。しかし私が兵庫県で住んでいた物件にはそもそも更新料の設定がなかったため、初めて首都圏に来たときは戸惑いました。

特に住むエリアを大きく変える時は、更新料の有無、支払額に注意してみてください。

更新料は法律上どう位置づけられているか

「なぜ更新料を払わなければならないのか」と疑問に思う方もいるでしょう。この点について、最高裁判所は平成23年7月15日の判決（第二小法廷）で、重要な判断を示しています。

公益社団法人全日本不動産協会の解説によると、同判決は更新料について「賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質」を持つと位置づけたうえで、契約書に更新料条項が「一義的かつ具体的に記載」され、金額が賃料の額や契約期間等に照らして高額に過ぎないなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条により無効とはならないと判断しました。

つまり、契約書にきちんと更新料の金額や支払い方法が明記されている場合、更新料の支払いを求める条項は原則として有効と扱われるということです。

一方で、金額が家賃や契約期間に比べて著しく高額な場合など、特段の事情があれば無効と判断される余地も残されています。

更新料と消費税の関係

国税庁のタックスアンサーによると、住宅の貸付けに伴う更新料のうち、借主に返還しないものは、消費税法上「住宅の貸付け」として非課税とされています。

一方、事業用の建物にかかる更新料は課税対象となる場合があるなど、用途によって扱いが異なります。

更新料以外にかかる「更新時の費用」も確認する

賃貸契約の更新時には、更新料に加えて、次のような費用が別途発生する場合があります。契約書や管理会社からの通知に記載された費用の内訳を、更新料とあわせて確認しておくと、当日になって慌てずに済みます。

火災保険の更新料：多くの賃貸契約では2年ごとなど一定期間で火災保険の入り直し・更新が必要です
保証会社の更新料（保証委託料）：連帯保証人の代わりに家賃債務保証会社を利用している場合、保証契約の更新料が別途かかることがあります
更新事務手数料：管理会社が更新手続きの事務費用として設定している場合があります

これらは更新料そのものとは別の費用であり、契約書ごとに有無や金額が異なります。更新の通知を受け取ったら、「更新料」以外の項目もあわせてチェックしておくと安心です。

川崎瑞季

実際、更新のときには火災保険料、保証会社の更新料、更新事務手数料などが重なり、想定より支払い額が大きくなることがあります。

特に保証会社の更新料は、毎年発生する場合と契約更新時に発生する場合があり、契約内容によって異なります。更新通知が届いたら、支払日を確認し、計画的に予算を組むことが大切です。

更新料が「高すぎる」と感じたときの考え方

更新料の金額に納得がいかない場合、まず確認したいのは契約書の記載内容です。金額や支払い条件が契約書にきちんと明記されているかどうかは、前述の最高裁判決でも有効性を判断するうえでの重要なポイントとされています。

そのうえで、次のような順序で対応を検討する方法があります。

契約書の更新料条項を確認する（金額・支払い時期・特約の有無）
貸主や管理会社に相談してみる（金額の内訳や交渉の余地を確認する）
更新料の有無・金額を踏まえて、更新か住み替えかを比較検討する（引っ越し費用や新居の初期費用と合わせて検討する）
解決しない場合は、自治体の消費生活センターや弁護士など専門の窓口に相談する

なお、更新料を一方的に支払わないことは、契約違反や契約解除につながる可能性があるため、契約内容を確認しないまま支払いを拒否することは避け、疑問がある場合はまず貸主・管理会社との対話や専門家への相談を通じて解決を図ることが大切です。

更新するか、住み替えるかを比較する視点

更新料の負担が気になる場合は、「このまま更新するか」「別の物件へ住み替えるか」を比較検討するのも一つの方法です。ただし、住み替えには次のような費用がかかる点も踏まえて、総合的に判断することが実用的です。

新居の敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用
引っ越し業者への依頼費用
火災保険・保証会社の契約費用（新規契約分）

更新料だけを見れば負担に感じても、住み替えにかかる総費用と比較すると、更新したほうが結果的に費用を抑えられるケースもあります。目先の更新料だけでなく、住み替え全体でかかる費用も含めて比較することをおすすめします。

川崎瑞季

更新料が高いと感じても、すぐに住み替えたほうが得とは限りません。新しい物件へ引っ越す場合、敷金・礼金・仲介手数料・引っ越し費用・新たな火災保険料などがかかり、結果的に更新料以上の出費になることがあります。

私も実際、「更新料が高い」という理由で引越しを考えたのですが、内見に行った結果、近くの物件は敷金も礼金も高く、更新料以上の出費になることが判明して一旦見送りました。

一方、今の家賃が相場より高い、設備が古い、通勤や生活環境に不満がある場合は、更新時期が住み替えを検討するよいタイミングです。更新料単体ではなく、今後2年間住み続ける総コストで比較してみてください。

まとめ

賃貸の更新料について、支払い時期・相場の目安・法的な位置づけ・消費税の扱い、そして更新時にかかるその他の費用を整理しました。

更新料は契約書の特約に基づくものであり、金額や支払い時期は物件ごとに異なります。更新の通知が届いたら、まず契約書の記載内容を確認し、疑問があれば貸主・管理会社や専門家に相談しながら、納得のいく形で手続きを進めてください。

監修者川崎瑞季宅地建物取引士/不動産・金融ライター

更新料の支払いが契約書に明記されている場合、基本的に支払い義務が生じます。家賃1か月〜2か月分は大きな負担ですが、あらかじめ更新料も含めて予算計画を立てておくことが大切です。更新料の負担が気になる場合、更新料がないエリア、少ない物件を選ぶことも重要です。

「高すぎる」と感じた場合でも、一方的に支払いを拒むのではなく、まずは貸主や管理会社に内訳を確認し、必要に応じて消費生活センターや専門家へ相談することが大切です。

今の物件にすでに不満がある場合、更新のタイミングで住み替えを検討するのもおすすめです。これからのライフスタイルや希望を整理しつつ、できる限り納得できる選択肢を選びましょう。

ご利用にあたっての注意

本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の物件・不動産会社・仲介業者の利用を推奨・勧誘するものではありません。また、更新料の支払い拒否や不払いを推奨する内容でもありません。記載の判例・制度・税務の取り扱いは執筆時点の情報であり、個別の契約内容や事情により結論が異なる場合があります。契約に関する具体的な判断は、契約書の内容確認、貸主・管理会社への相談、および必要に応じて弁護士や自治体の消費生活センター等の専門家・専門窓口へのご相談のうえ、ご自身の判断で行ってください。