【大手住宅メーカー勤務経験者に聞く】住宅ローン「フラット35」を選ぶ前に知っておきたいこと

住宅ローンを組むとき、多くの方が一度は「これから金利が上がったらどうしよう」という不安を抱くのではないでしょうか。

変動金利にするか、固定金利にするか——どちらを選ぶかによって、この先の返済計画の見通しは大きく変わってきます。

そうした選択肢のひとつが、住宅ローンの一種「フラット35」です。借入時点で返済終了までの金利が確定する仕組みですが、「変動金利と何が違うのか」「本当に自分に合うのか」「やめたほうがいいという声もあるが実際どうなのか」といった疑問を持つ方も少なくありません。

そこで今回は、大手住宅メーカーで38年、350棟を超える新築住宅の引き渡しを担当してきた住宅のプロに、住宅ローン「フラット35」について伺っていきます。

高柳一成

私は大手住宅メーカーの営業現場にて、さまざまなお客様の住まいづくりに関わってきました。その経験から感じることは、住宅ローン選びでは「どの金利が一番得なのか」「変動か固定か」だけを考えるのではなく、「その返済方法で、これからの暮らしを無理なく続けられるか」という視点が非常に重要だということです。

住宅はよく「人生最大の買い物」と言われます。目先の金利差だけを見ると、現時点では変動金利のほうが魅力的に感じられます。一方で、将来の金利上昇を心配しながら返済を続けるよりも、返済額が見通せる全期間固定金利には、それだけで大きな価値があります。フラット35を検討する際には、「金利が高い・安い」という単純な比較ではなく、家計の収支、教育費、老後資金なども含めて、自分たちにとってどの程度の安心を確保したいのかを考えて決めることが大切です。

フラット35とは｜借りたときの金利がずっと変わらない住宅ローン

フラット35は、独立行政法人住宅金融支援機構（JHF）と民間の金融機関が提携して提供する、最長35年の住宅ローンです。

「全期間固定金利」という言葉のとおり、住宅金融支援機構によると、借入時点で返済終了までの金利と毎月の返済額が確定する仕組みが最大の特徴とされています。

申し込み・審査・融資の実務は民間の金融機関（銀行・信用金庫・モーゲージバンク等）が窓口となり、住宅金融支援機構が資金面で後ろ盾となる形で成り立っています。

そのため、同じ「フラット35」という商品名でも、取り扱う金融機関によって事務手数料や団体信用生命保険（団信）の取り扱いに違いがある点は押さえておきたいポイントです。

フラット35のメリット・デメリットを整理する

フラット35を検討するうえでは、メリットとデメリットの両方を客観的に押さえておくことが大切です。

メリットとして整理されている点

• 借入時に返済終了までの金利が確定するため、将来の返済額の見通しが立てやすい
• 市場金利が上昇した場合でも、返済額への影響を受けない
• 収入合算や親子リレー返済など、多様な世帯構成に対応した商品設計がある（詳細は各取扱金融機関で異なる）

デメリットとして整理されている点

• 借入時点の金利水準は、その時々の変動金利型商品と比べて高めに設定される傾向がある
• 対象となる住宅には、住宅金融支援機構が定める技術基準への適合や物件検査が必要
• 金融機関によって事務手数料や団信の保障内容が異なるため、比較検討に手間がかかる

「フラット35はやめたほうがいい」といわれる背景について このような声の多くは、借入時点での金利水準を変動金利型と比べた場合の印象に基づくものと考えられます。

ただし、どちらが有利かは借入期間・金利動向・家計の状況によって変わるため、一律に「やめたほうがいい」と言い切れるものではありません。

金利タイプの比較そのものについては、他の記事で詳しく整理していますので、本記事ではフラット35という制度自体の仕組みを中心にお伝えします。

なお、借入額や返済期間を入力して毎月の返済額を具体的に試算したい場合は、住宅金融支援機構が公式に提供している「【フラット35】ローンシミュレーション」で確認することができます。

特定の民間シミュレーターに限らず、まずは公式のツールで大まかな返済額のイメージをつかんでおくとよいでしょう。

【2026年8月時点】フラット35の金利水準の目安

フラット35の金利は毎月見直されており、融資を受ける期間によって水準が分かれています。

住宅金融支援機構「最新の金利情報」によると、2026年8月の資金受取分（融資率9割以下、新機構団信付きの場合）の金利水準は、次のとおりです。

2026年8月の資金受取分（融資率9割以下、新機構団信付きの場合）の金利水準

住宅金融支援機構「最新の金利情報」をもとにLIMO＆ホーム作成

※2026年8月時点の目安です。金利は毎月見直されるため、実際の借入時には住宅金融支援機構の最新の金利情報ページで必ず現時点の水準をご確認ください。

なお、住宅金融支援機構によると、融資率（借入額が住宅価格に占める割合）が9割を超える場合や、団信に加入しない場合には、上記とは異なる金利区分が適用されます。

また、上表の「20年以下」は【フラット20】、「36年以上50年以下」は【フラット50】に区分される商品であり、【フラット50】は長期優良住宅等の認定を受けた住宅であることが利用条件となります。

具体的な差は金融機関ごとに設定が異なるため、個別の見積もりで確認することが必要です。