【宅建士監修】市街化調整区域とは？家は建てられる？調べ方と購入前の注意点｜LIMO＆ホーム

この記事はここがポイント

市街化調整区域は都市計画法上の市街化を抑制すべき区域で、住宅の新築には原則として開発許可や建築許可が必要な点。
売却難や住宅ローン、インフラの制限があるため、購入前に自治体窓口等で建築条件を確認する重要性。
2024年4月1日義務化の相続登記や、2023年4月開始の相続土地国庫帰属制度など相続後の速やかな手続き。

郊外で土地を探していると、周辺の相場より価格が抑えられた土地に「市街化調整区域」と書かれていることがあります。

「家は建てられるの？」「買わない方がいいと聞いたけれど本当？」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされているエリアです。原則として建物の建築が制限されており、家を建てるには許可が必要になるケースが多くあります。

そこで今回は、市街化調整区域の意味と市街化区域との違い、家を建てるための許可の仕組み、自分の土地の調べ方を整理します。購入前に確認したい点や、相続した土地の扱い方もあわせて解説します。

川崎瑞季

市街化調整区域の土地は価格だけを見ると魅力的なので、購入を検討する方は少なくありません。ただ、安い理由の多くは「建築や再建築に制限があるため」です。

家を建てる目的で市街化調整区域の土地を購入したい場合は、かなり慎重に検討を進める必要があるでしょう。安くなっていてお得に感じられてもすぐには買わず、まずは市街化調整区域について理解を深めておくことが大切です。

市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」

都市計画法7条1項によると、都市計画区域では、無秩序な市街化を防ぎ計画的な市街化を図るため、必要に応じて「区域区分」を定めることができます。

区域区分とは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けることで、一般に「線引き」とも呼ばれます。

ただし、首都圏・近畿圏の既成市街地や近郊整備地帯、中部圏の都市整備区域を含む都市計画区域と、政令で定める大都市の都市計画区域では、区域区分を定めることが義務づけられています。

また、同法13条1項7号では、市街化区域には少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域には原則として用途地域を定めないこととされています。

住宅地・商業地といった区分がない代わりに、建築そのものを抑える仕組みになっているのが特徴です。

なお、都市計画区域の中には区域区分が定められていない区域（いわゆる「非線引き区域」）もあります。自分の土地がどの区分にあたるかは、後述する方法で確認しましょう。

市街化調整区域に家は建てられる？許可の仕組み

市街化調整区域でも、家が一切建てられないわけではありません。ただし、多くの場合は都道府県知事など（指定都市などでは市長）の許可が必要になります。

開発許可（都市計画法29条）

土地の区画や形質を変えて建物を建てる「開発行為」を行う場合、都市計画法29条1項により、原則として開発許可が必要です。国土交通省によると、市街化調整区域では規模にかかわらず、原則としてすべての開発行為が許可の対象とされています。

建築許可（都市計画法43条）

開発行為を伴わない場合でも、同法43条1項により、市街化調整区域のうち開発許可を受けた区域以外で建物を新築・改築したり、用途を変更したりするには、原則として許可が必要です。

許可が不要とされる主な建物

都市計画法29条1項によると、次のような建物を目的とする開発行為は、許可が不要とされています。

農業・林業・漁業の用に供する一定の建物や、これらの業務を営む人の住宅（2号）
駅舎・図書館・公民館など、公益上必要な一定の建物（3号）

許可を受けて建てられる例

国土交通省の解説によると、市街化調整区域で許可できる開発は、都市計画法34条で類型が限られています。たとえば、周辺に住む人の日常生活に必要な店舗などが挙げられます。

一般の住宅が許可の対象になるかどうかは、各都道府県・市町村の開発許可基準や条例によって異なります。農家の分家住宅や、一定の要件を満たす既存建物の建て替えなどが認められる場合もありますが、要件は自治体ごとに大きく異なるため、必ず管轄の開発許可担当窓口で確認しましょう。

川崎瑞季

市街化調整区域においては、すでに土地のすぐ隣に居住用の家が建っていても新しい家が建てられるとは限りません。建築された時期や許可の根拠、建て替え時の扱いは個別に異なるため、これから新しく家を建てられない可能性は十分にあります。

購入前には開発許可担当の窓口で地番を伝え、許可の条件について詳しく確認することが大切です。過去の建築許可に関する情報も、もし窓口などで確認できる場合はチェックしてみてください。

市街化調整区域の調べ方

自分の土地や検討中の土地が市街化調整区域かどうかは、次の方法で確認できます。

自治体の都市計画図：多くの市区町村が、区域区分や用途地域をWebの地図で公開しています
『不動産情報ライブラリ』：国土交通省のWebサイトで、都市計画情報などを地図上で確認できます
自治体の窓口：都市計画課や開発指導課などで、区域区分と建築の可否・許可の要件を確認できます
重要事項説明書：宅地建物取引業法35条1項2号により、都市計画法などに基づく制限の概要は、契約前の重要事項説明で説明されます

区域の境界付近の土地は、地図だけでは判断しにくいことがあります。購入や建築を検討する段階では、地番を伝えて窓口で確認するのが確実です。

「買わない方がいい」と言われる理由と特徴

市街化調整区域の土地は、一律に「買わない方がいい」とは言い切れません。ただし、次のような点を理解したうえで判断することが大切です。

購入前に知っておきたい注意点

建築の制限：許可が得られなければ、住宅を新築・建て替えできない場合がある
売却の難しさ：買い手が限られ、売却までに時間がかかる場合がある
住宅ローン：担保評価の関係で、融資の審査が厳しくなる場合がある
インフラ：上下水道やガスなどが整備されていない場合がある
将来の建て替え：今ある家でも、建て替え時にあらためて許可が必要になる場合がある

特徴として挙げられる点

建築が制限されている分、周辺の土地と比べて価格が抑えられている場合がある
大規模な開発が抑制されるため、周辺環境が大きく変わりにくい

価格の安さだけで判断せず、「その土地に自分が家を建てられるか」「将来売却や建て替えが必要になったときにどうするか」まで確認しておくと安心です。

川崎瑞季

市街化調整区域の土地は目的が合えば選択肢になるのですが、一般的な住宅用地と同じ感覚で買うのは避けたほうが良いです。特に、将来売却する可能性がある方、住宅ローンを利用したい方、子ども世帯への承継を考えている方は慎重に判断した方がよいでしょう。

建築可否以外にも、市街化調整区域の土地には様々なハードルがあるので、結果的に負担だけが残る可能性があります。

市街化調整区域の中古住宅を購入する場合のチェックポイント

すでに家が建っている中古住宅を検討する場合も、次の点を確認しておきましょう。

その建物が、どのような許可や経緯で建てられたものか
購入後に自分が住む場合、用途変更などの許可が必要にならないか
将来、建て替えや増築をするときに許可を受けられる見込みがあるか
住宅ローンの利用が可能か（事前に金融機関に相談）

なお、国土交通省は2016年12月に『開発許可制度運用指針』を改正し、市街化調整区域の古民家などを宿泊施設・飲食店や、移住・定住促進のための賃貸住宅などへ用途変更する場合の許可の運用を弾力化しています。個別の案件に適用できるかは都道府県・市町村の判断によるため、移住を検討している方は自治体の取り組みもあわせて確認してみるとよいでしょう。

川崎瑞季

すでに中古住宅が建っている場合、そのままの状態であれば住める可能性が高いでしょう。ただし、将来建て替えられるかどうかは購入前に必ず確認してください。市街化調整区域では、既存建物の用途変更にも許可が関係する場合があります。

建築確認・検査済証・許可書類・増改築履歴を確認し、不明点は開発指導課へ相談しましょう。

相続した市街化調整区域の土地はどうする？

市街化調整区域にある実家や土地を相続した場合、まずは次の点を整理しておきましょう。

建て替えや活用が可能か：自治体の開発許可担当窓口で確認する
売却する場合：買い手が限られる場合があるため、不動産会社や宅地建物取引士に相談する
農地が含まれる場合：農地法の転用許可などが関係するため、農業委員会に確認する

利用予定がなく管理の負担が大きい場合は、法務省の『相続土地国庫帰属制度』を検討する方法もあります。法務省によると、相続や相続人に対する遺贈で土地を取得した人が、一定の要件を満たす場合に土地を国庫に帰属させることができる制度で、2023年4月27日から運用が始まっています。ただし、建物がある土地は申請できないため、実家が残っている場合は、制度を利用する前に解体が必要です。審査手数料や負担金が必要で、承認されない土地もあるため、詳しくは法務局に確認しましょう。

なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。相続登記や相続税が関係する場合は、司法書士や税理士への相談もあわせて検討してください。

まとめ

市街化調整区域のポイントを整理しました。

市街化調整区域は、都市計画法7条3項で「市街化を抑制すべき区域」とされている
原則として用途地域は定められず、建築には開発許可・建築許可が必要になる場合が多い
許可の要件は都道府県・市町村ごとに異なるため、窓口での確認が欠かせない
区域は自治体の都市計画図や窓口、重要事項説明で確認できる
購入前は、建築の可否・売却・ローン・インフラまで確認しておく

市街化調整区域の土地は、条件によって建てられるかどうかが大きく変わります。気になる土地がある場合は、まず自治体の窓口で区域と許可の要件を確認するところから始めてみてください。

川崎瑞季

市街化調整区域は、都市計画上、建築や開発を抑える前提の土地です。そのため、安い価格で売りに出ることもありますが、住居用として家を建てるのは難しいケースが多めです。

市街化調整区域の土地を買う際は、広告や不動産会社の説明だけで判断せず、自治体の都市計画課・開発指導課・建築指導課で裏取りしましょう。相続した土地についても、放置すると管理負担や登記義務の問題が残ります。相続登記は2024年4月1日から義務化されているため、相続の場合も早めに方針を決めましょう。

ご利用にあたっての注意

本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の土地・物件・不動産会社の購入や売却、契約を推奨・勧誘するものではありません。

記載の制度は2026年時点の法令に基づくものであり、開発許可・建築許可の基準は都道府県・市町村の条例や運用によって異なります。最新の情報や個別のご事情については、管轄の自治体の都市計画・開発許可担当窓口で確認し、宅地建物取引士・土地家屋調査士・行政書士・司法書士・税理士などの専門家にご相談のうえ、ご自身の判断で行ってください。